Od výběru lokality po kolaudační rozhodnutí

        Postavit si rodinný dům je snem nejednoho člověka. Kde však začít a jak postupovat. Poskytneme užitečné právní a praktické rady i přehled materiálů, které budete na stavbu potřebovat, jejich cenové relace, možnosti objednání si stavebních prací apod.

Jaké jsou první povinnosti stavebníka

Stavebník si musí:

• vyžádat od obecního (městského) úřadu územně plánovací informaci o pozemku (jeho funkční využití),
• zabezpečit zpracování projektové dokumentace podle povahy případu pro územní nebo pro stavební jednání sloučené s umístěním stavby,
• zabezpečit stanoviska příslušných orgánů státní správy a právnických osob, které jsou správci inženýrských sítí,
• vybrat si kvalitní stavební dozor, návrh na vydání územního rozhodnutí podat na okresní úřad odbor životního prostředí (OÚ odbor ŽP),
• jestli-že územní rozhodnutí není potřeba, podat žádost o vydání stavebního povolení ve sloučeném, stavebním a územním jednání,
• jestli-že bylo vydané územní rozhodnutí, po nabytí jeho právní platnosti a potvrzení splnění podmínek v něm uložených zabezpečit zpracování projektu pro stavební povolení a podat žádost o stavební povolení.

Začneme pozemkem

        K žádosti o stavební povolení stavebník přiloží list vlastnictví (LV) pozemku, na kterém chce stavbu realizovat. Stavebník v něm musí být uvedený jako vlastník, nebo musí mít k pozemku jiné právo( § 139 stavebního zákona), např. nájemní smlouvu nebo dohodu o budoucí kupní smlouvě. Vlastnické právo k pozemku stavebník nabude kupní, darovací nebo jinou smlouvou, dědictvím, rozhodnutím státního orgánu apod. Smlouva o převodu a přechodu vlastnictví k pozemku musí mít vždy písemnou formu a nabude účinnost právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Návrh na vklad do katastru nemovitostí podává vlastník na katastrální úřad okresu, ve kterém se pozemek nachází. Pozemek ve spoluvlastnictví několika spoluvlastníků je před podáním žádosti o stavební povolení potřebné upravit vzájemnou dohodou (rozdělení pozemku geometrickým plánem, uzavření písemné dohody o reálném rozdělení pozemku). Dohoda nabude účinnost až právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Pokud pozemek není možné reálně rozdělit, stavebník předloží stavebnímu úřadu písemnou smlouvu uzavřenou se spoluvlastníkem pozemku (např.nájemní smlouvu), která ho opravňuje stavbu uskutečnit.

Stavební pozemek z orné půdy

        Každý druh pozemku je zapsaný v LV např.: zastavěná plocha, ostatní plocha, zahrada, orná půda apod. Ne každý nezastavěný pozemek je vhodný na stavbu rodinného domu. Před koupí pozemku, by si měl budoucí stavebník vyžádat z příslušného obecního (místního, městského) úřadu územně-plánovací informaci, s cílem zjistit podle územního plánu jeho funkční využití. Stavebník by měl uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví k pozemku až po obdržení informací, že na předmětném pozemku je možné uskutečnit navrhovanou stavbu rodinného domu. Nezastavěný pozemek v katastru nemovitostí, vedený jako orná půda, je součástí polnohospodářského půdního fondu (PPF) a je chráněný jednotlivými předpisy. Pokud je v zastavěném území obce, nemusí stavebník žádat o jeho vyjmutí z PPF. Stavebním pozemkem se stává tehdy, je-li určený na zastavění:

• územním plánem obce a po schválení obcí
• územním plánem zóny a po schválení obcí

Územní plán

        Územní plán zóny stanovuje zásady a regulérnost umístění staveb na pozemcích (typ domu, poschodí a pod.), vzdálenost od uliční čáry, možnost napojení na inženýrské sítě a komunikace. Vlastník pozemku se často pohoršuje nad tím, že na svém pozemku nemůže stavět dům podle svých představ. Prostorové uspořádání a funkční využití pozemků obce musí být v souladu se schváleným územním plánem a urbanistickými prognózami. Koncepčně jsou připravované na mnoho let dopředu.

Územní rozhodnutí

        Územní plán zóny je podkladem na povolování staveb. Pokud není zpracovaný, nemůže být vydáno stavební povolení. Stavebník si v tomto případě na OÚ odbor ŽP podá návrh na vydání územního rozhodnutí na umístění stavby. Podmínky stanovené v územním rozhodnutí jsou závazné pro stavebníka i účastníky jednání, kterými jsou stavebník, obec, právnické nebo fyzické osoby, kterých vlastnická nebo jiná práva k pozemkům nebo stavbám, tak i k sousedním pozemkům a stavbám, mohou být rozhodnutím dotčené. Budoucí stavebník i vlastníci sousedních pozemků by se měli před vydáním územního rozhodnutí obeznámit s podklady, na základě kterých bude vydané. Je potřebné všímat si vzdálenosti stavby domu od jiných staveb, hranice pozemkům, zastínění novostavbou, vzdáleností žump od studní apod. Ke stavbě domu se vyjadřuje v územním jednáním i starosta (primátor) obce a orgány státní správy (hygieny, požární ochrany ale často i veterinární starostlivosti, dopravy)a organizace spravující podzemní nebo nadzemní inženýrské sítě – telekomunikace, energetické závody, plynárny apod. Stavebník často zapomíná na hluk a prašnost. Například, pokud podnikatel na sousedním pozemku legálně provozuje dílnu, stavebník by se měl před územním rozhodnutím seznámit i s podmínkami provozu této dílny. Námitky musí účastník jednání předložit v čase územního jednání, jinak na ně stavebník nemusí přihlížet. Územní rozhodnutí má obyčejně platnost dva roky. Pokud do této doby stavebník nepožádá o vydání stavebního povolení, územní rozhodnutí ztratí platnost.

Stavební povolení

        Stavebník nebo jím pověřená právnická (fyzická) osoba předkládá stavebnímu úřadu, spolu se žádostí o stavební povolení, projektovou dokumentaci. Pokud obec nemá schválený územní plán zóny, stavební úřad v odůvodněných případech (po předběžném projednání věci se stavebníkem) stavební a územní jednání může sloučit do jednoho jednání. Kromě toho stavebník k žádosti přikládá LV(nebo nájemní smlouvu), kopii z katastrální mapy a prohlášení stavebního dozoru o tom, že bude vykonávat dozor na stavbě. Pokud územní rozhodnutí nebylo vydané a stavební ´úřad koná sloučené stavební jednání, musí stavebník doložit k žádosti i stanoviska orgánů státní správy a organizací spravujících inženýrské sítě. Námitky účastníků jednání ke stavbě (sousedi, starosta a podobně) zabezpečuje stavební úřad oznámením začátku stavebního jednání. Stavební jednání je proces, který vede stavební úřad a probíhá před vydáním stavebního povolení. Zpravidla svolá i ústní jednání. Cílem jednání je posouzení navrhované stavby, dodržení podmínek územního plánu, případně územního rozhodnutí (pokud bylo samostatně vydané), připomínek a námitek účastníků jednání, orgánů státní správy a organizací spravujících inženýrské sítě. Stavební úřad každou námitku prozkoumá (neoprávněné zamítne a oprávněné nařídí zahrnout do projektu) a o námitkách a připomínkách rozhodne ve vydaném stavebním povolení. Pokud do lhůty určené stavebním úřadem tyto osoby námitky ani připomínky nepodají, stavební úřad vydá stavební povolení. Stavebním může začít stavět až tehdy, když stavební povolení nabylo právní moci.

Odvolání

        Pokud během stavebního jednání zapomene účastník jednání námitky předložit, ale stavební povolení ještě nenabylo právní moci, může se proti němu v zákonné lhůtě písemnou formou odvolat. O odvolání rozhoduje odvolací orgán, kterým je krajský úřad. Stavebník zatím nesmí se stavbou začít. Odvolací orgán je povinný odvolání přešetřit, i když je podané po nabytí právní moci stavebního povolení. Pokud účastník jednání předložil také námitky, které prokážou rozpor stavby se stavebním povolením po místním šetření stavební úřad stavbu zastaví. Stavebník se stavbou může pokračovat až po dalším rozhodnutí stavebního úřadu.

Stavební dozor

        Osoba uvedená ve stavebním povolení, stavební dozor vykonává, na základě dohody se stavebníkem odborné vedení stavby. Je účastníkem stavebního jednání. Sleduje způsob a postup uskutečňování stavby, dodržování bezpečnosti a ochrany zdraví při práci, instalaci a provoz technického vybavení na stavbě, odborné ovládání strojů, zařízení a vedení stavebního deníku stavebníkem. Spolu se stavebníkem je zodpovědný za umístění stavby v souladu s dokumentací stavby, za dodržování všeobecných technických požadavků na výstavbu a jiných ustanovení stavebního povolení. Jeho úlohou je trvat na odstranění nedostatků, které zjistil při svépomocné realizaci stavby, a v případě, že se nedají odstranit v rámci výkonu jeho činností, je povinný je bezodkladně oznámit stavebnímu úřadu, aby vykonal potřebná opatření.

Projektová dokumentace

        Projekt na rodinný dům musí vypracovat osoba s příslušným odborným vzděláním a oprávněná na výkon projektové činnosti. Stavební úřad ve stavebním jednání posoudí, či odborné vzdělání projektanta, resp. Projektantů podílejících se na vypracování projektu odpovídá druhu, účelu a stavebnětechnickému vyhotovení stavby. Projektant při zpracování projektu musí dodržet územní plán obce a podmínky územního rozhodnutí. Dům, vyprojektovaný v rozporu s územním rozhodnutím, stavební úřad stavbu nepovolí. Proto nežádejme od projektanta, aby v projektu řešil věci v rozporu s územním rozhodnutím.

Obsah projektu

        Projektem domu určujeme jeho polohu a výšku, tzv. výškopis a polohopis, napojení a zásobování domu pitnou vodou, elektrickou energií, plynem a odpojení odpadových vod. Projekt musí vyřešit i vytápění domu. Nezapomínejme na možnost vytápění bytu krby a pecemi. Pokud se stavebník rozhodne stavbu postavit podle katalogového projektu, musí si uvědomit, že je potřebné k němu dopracovat tzv. situační výkres umístění stavby na konkrétní pozemek. Na něm se vyznačí trasy a místa napojení na vodu, kanalizaci, plyn, žumpu, studnu apod.

Dobrá rada nakonec - stavební denník

        Málokterý stavebník si uvědomuje, že vést stavební deník znamená vést jednoduchý denní záznam o průběhu stavby. Zapisuje do něj všechny důležité údaje, které v průběhu realizace stavby nastaly, počínaje dovezením druhu a množství materiálu, až po pracovní síly a počasí. Je to pomůcka stavebníka, která se osvědčila už mnohokrát.